作者：李子園

管清友對話賈康：公眾對房產(chǎn)稅有誤解，以為通過房產(chǎn)稅打壓房價

騰訊財經(jīng)訊 12月8日晚，由騰訊新聞、騰訊財經(jīng)與如是金融研究院獨家合作的直播節(jié)目《老友記》第六期開播，直播中經(jīng)濟學(xué)家、如是金融研究院院長管清友和華夏新供給經(jīng)濟學(xué)研究院院長、財政部原財政科學(xué)研究所所長賈康共同探討了《房產(chǎn)稅呼之欲出，未來該持有哪些核心資產(chǎn)？》

近期在網(wǎng)上因深圳某網(wǎng)紅樓盤在搖號過程中出現(xiàn)的“萬人搶房”、“眾籌打新”情況而掀起一波關(guān)于房產(chǎn)稅將要來了的熱烈討論，甚至還出現(xiàn)傳言說房產(chǎn)稅已經(jīng)到來，已進入實施階段。同時在疫情的催化下，雖然國內(nèi)經(jīng)濟率先恢復(fù)到疫前水平，但零利率、負(fù)利率時代卻是最終歸宿，未來該持有什么核心資產(chǎn)來保值升值？

對此，在直播中，兩位專家從房產(chǎn)稅在市場、社會經(jīng)濟中發(fā)揮的作用，國內(nèi)房產(chǎn)稅與貧富差距的關(guān)系，房地產(chǎn)稅的降溫功能以及到未來的政策啟示等，進行了深入的探討。

以下為直播實錄（精簡）：

房產(chǎn)稅不是為了打壓房價，但客觀上有這樣的作用

管清友：最近一個深圳豪宅樓盤搖號過程當(dāng)中，出現(xiàn)“萬人搶房”、“眾籌打新”的情況，其實這種情況不光是在深圳，在上海也出現(xiàn)了。由于一二手房的價格倒掛，一手房、甚至很多房子出現(xiàn)了日光盤，深圳表示會貫徹落實房住不炒的定位。房產(chǎn)稅目前來看是不是真的要來了？

賈康：這輪估計也沒有什么特別切實的依據(jù)，但其實從現(xiàn)在中央要求深圳打造社會主義市場經(jīng)濟先行示范區(qū)的戰(zhàn)略部署來說，可以設(shè)想深圳應(yīng)該有在改革方面敢為人先、擴大試點這樣一種方案的研究。至少要考慮如果在全國做社會主義市場經(jīng)濟完善體制的示范區(qū)，房地產(chǎn)市場上怎樣對接市場的供需機制，來用經(jīng)濟手段為主優(yōu)化調(diào)控：是不是要用房地產(chǎn)稅這樣的一個經(jīng)濟手段作為政策工具。

管清友：普通社會公眾對于房產(chǎn)稅有諸多誤解，現(xiàn)在基本上分成兩種觀點，一種是要通過房產(chǎn)稅把房價徹底摁住。另外一種，從學(xué)術(shù)界共識度很高，房產(chǎn)稅主要還是解決中央、地方的財稅關(guān)系。主要不是為了打壓房價，但是客觀上有這樣的作用?，F(xiàn)在從我們財稅架構(gòu)，中央、地方財稅關(guān)系上來講，出臺房產(chǎn)稅的緊迫性到底有多高？

賈康：這是好幾個維度。上海、重慶兩地的試點有人說沒有起到什么樣的效果。這個說法非常的皮相：這個認(rèn)識框架之所以錯誤，是沒有理解經(jīng)濟生活中間某一個具體指標(biāo)影響因素是多重的。反過來說，如果上海、重慶沒有改革試點，那么它的房地產(chǎn)市場的熱度會不會比現(xiàn)在看到的更高？比如說重慶在試點方案里比上海更激進一些，它動了存量，但是只動了最高端的獨立花園別墅，當(dāng)?shù)貑釉圏c的時候只有幾千套這種獨立花園別墅，但對于整個市場上的影響卻不能低估。它在預(yù)期方面對于供需雙方都會產(chǎn)生一個在市場降上低熱度的作用。

另一個重要的維度，對于宏觀體制要有一個間接調(diào)控，財政的間接調(diào)控需要依托分稅制，分稅制才能對接社會主義經(jīng)濟。把中國的市場經(jīng)濟體制進一步完善，分稅制改革的推進、深化必然要解決怎么在省以下把分稅制加以落實的問題，而省以下必須有地方稅的體系，才能談得到分稅制深化改革任務(wù)的實現(xiàn)問題。這是一個全局戰(zhàn)略性的問題，它的意義就要充分的認(rèn)識了，地方稅體系建設(shè)，地方政府職能合理的轉(zhuǎn)變，顯然與房產(chǎn)稅是有機聯(lián)系的。

第三個維度，國際經(jīng)驗和我們的分析都可以表明，在地方稅體系里面，房地產(chǎn)稅是非常有希望，在未來培養(yǎng)成為大宗、穩(wěn)定、年年都有的收入來源的，而且跟地方政府轉(zhuǎn)變職能聚焦于公共服務(wù)這樣的機制是內(nèi)嵌的，也是在實際生活中間又加上了優(yōu)化收入分配和財產(chǎn)配置非常重要的制度建設(shè)功能。你有豪宅，多套房，更多占用不動產(chǎn)資源的人，按照國庫能力給國庫多做貢獻，這當(dāng)然是優(yōu)化收入在分配，而且是促進社會和諧的，也符合整個人類文明的現(xiàn)代稅制意義上的，適當(dāng)?shù)耐捣?，然后去補瘦。

第四個維度，房產(chǎn)稅以后如果真的能落地，在社區(qū)、地方基層層面會催化我們社會成員公眾參與的意識，催化和倒逼從基層社區(qū)開始的法制化、民主化。

房產(chǎn)稅不是能不能開征的問題，而是怎么合理開征的問題

管清友：房地產(chǎn)稅確實是有它的必要性，從推出稅種來講，主要還是基于調(diào)整中央和地方的財稅關(guān)系，甚至財政關(guān)系。很多人說到中國的土地制度，我們是城市土地國有制，農(nóng)村土地是集體所有制，這種土地性質(zhì)可能會遲滯和阻礙房產(chǎn)稅的出臺。

賈康：國際上有房地產(chǎn)稅，但國際上是土地私有制，中國所有的建成區(qū)，土地非常明確都是國有的。自己的住房有房產(chǎn)證，但是房產(chǎn)證講的是房子，底下的地皮只有使用權(quán)，沒有最終產(chǎn)權(quán)。實際上，國際上并不是只有土地私有制，比如說最典型的，工業(yè)革命發(fā)祥地、老牌資本主義國家英國，它的土地有私有的，也有不同層級的公有。有最高層級國家所有，也有地方政府所有，也有共同團體所有。

它大致在最終產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)的關(guān)系當(dāng)中分兩個類型，一種是Freehold（永久產(chǎn)權(quán)），這個就是不用講什么情況，房產(chǎn)、不動產(chǎn)的主人就是下面地皮的主人，另外一種叫做Leasehold（租賃權(quán)），講的是要簽一個契約和協(xié)議，通過簽協(xié)議才持有這樣的一個住房下面地皮。

從理論上當(dāng)然也可以做一些分析，就是最終所有權(quán)和使用權(quán)是可以相對分離的，它不妨礙在相對分離的情況下，仍然能夠維持資源配置里面的合理性，80年代初期國有企業(yè)在實際生活中間是有自己相對獨立物質(zhì)利益的生產(chǎn)經(jīng)營主體，要參加公平競爭就必須讓國有企業(yè)跟其他企業(yè)一樣接受所得稅這個法律的調(diào)節(jié)，這才能發(fā)展商品經(jīng)濟，現(xiàn)在叫市場經(jīng)濟。

現(xiàn)在的市場經(jīng)濟環(huán)境下同樣可以說，雖然你現(xiàn)在的地皮上面我們所有的建成區(qū)最終土地所有權(quán)是國家公有的。但是在公有地皮上面拿到使用權(quán)的主體所擁有的住房所有主人，有自己相對獨立的物質(zhì)利益，如果經(jīng)過規(guī)范的立法程序，認(rèn)為對這種獨立的物質(zhì)利益需要做一些必要的調(diào)節(jié)的話，我們通過立法就可以開征這種調(diào)節(jié)它的房地產(chǎn)稅了。按照這樣的基本點就不是說能不能開征的問題，而是怎么合理開征的問題，這是要進一步讓大家形成基本共識的一個大前提。

集體土地所有制，我認(rèn)為在實際生活中是越來越不能真正貫徹市場經(jīng)濟的透明和規(guī)范原則的，越來越帶有扭曲可能性的概念，集體是整個社會里的少數(shù)人，一群人。這群人的邊界是不斷在變的，而且在地皮方面受到自然資源的限制，人員變動的時候，地皮帶不走。這一個村里是一個集體，里面的大姑娘嫁到外面去了，能帶走一塊地皮嗎？帶不走，這樣的邊界非常模糊，很難處理的事情，在實際生活中越來越成為解不開的死結(jié)。

農(nóng)村跟城市以后要一體化，打通了以后要素要無壁壘流動，這個難題怎么解決？深圳已經(jīng)具備了大前提，它在前面抓住一個時機，通過特區(qū)的立法環(huán)境，中央給它的彈性，它把轄區(qū)之內(nèi)所有的土地都歸到一個國有平臺上，就是通過深圳自己的法律規(guī)定，深圳不存在集體土地了。但是土地的使用權(quán)可以在市場上按照規(guī)則，在公平競爭中間交易，這預(yù)示著中國以后在土地問題上一個解決，兩種所謂公有制之間總是扯不清楚糾結(jié)的前景，給我們一個重要的未來思路的啟示。

70年后產(chǎn)權(quán)到期就收“證照費”

管清友：最近《民法典》開始實施，但實際上是留了一個口子，如果那個時候，比如說房地產(chǎn)稅已經(jīng)實施了，70年產(chǎn)權(quán)又到期了。您猜測那個時候城市一般的普通城市居民，他們會以一種什么形式，會補交一筆費用，是特別的房產(chǎn)稅，還是自動續(xù)期，最有可能性是哪種情景？

賈康：在《民法典》之前，《物權(quán)法》就給了地皮之上有房產(chǎn)證的主體怎么認(rèn)識房子坐落在的那個地皮上的關(guān)系有了一個他們的標(biāo)準(zhǔn)化的概念，叫做它擁有這個地皮的用意物權(quán)，房子坐落在這個地皮上，地皮的最終產(chǎn)權(quán)不在他手里，他只有使用權(quán)。但是他有了這個地皮的用益物權(quán)，按照期限有了一個到期的問題，到期以后應(yīng)該有一般情況下的續(xù)期處理，一般情況下叫自動續(xù)期，或者辦一個手續(xù)，按照續(xù)期來說完成一個展期的認(rèn)證。

最符合一般社會成員認(rèn)為公平可接受的辦法，那就是一個證照費，就好像說我們辦結(jié)婚，取得一個結(jié)婚證的時候要出點工本費、證照費，那個時候用益物權(quán)的續(xù)期和展期我認(rèn)為就收這個費就可以了。但是有一個附加上的說法，如果國家處于公共利益有特別的需要的話，是可以考慮把土地使用權(quán)收回的，并不一定非要70年后，有必要的時候，不到70年也存在著收權(quán)的權(quán)利空間，但是無論是到期收回，還是不到期收回，都應(yīng)該有必要的補償。

房產(chǎn)稅要從高端調(diào)節(jié)，不是征收對象不分區(qū)別一起都來

管清友：房地產(chǎn)稅是解決中央和地區(qū)財稅關(guān)系重要的一環(huán)，那么就不是只為了所謂抑制房價，而是需要政府和征稅主體之間形成一種共識，比較好的狀態(tài)是既解決中央和地方的財政關(guān)系，至少是部分解決，同時又能夠通過稅收的手段去調(diào)節(jié)所謂的收入分配差距，特別是貧富差距，中國居民又主要體現(xiàn)在不動產(chǎn)和住房上。

重慶和上海試點的意義可能給了未來房產(chǎn)稅的推出一個很重要的啟示，基于高端的房產(chǎn)、豪宅，讓富人群體多交一點稅，能夠把這部分稅拿在手里以后，通過二次分配補償?shù)剿^中產(chǎn)階層，以及中產(chǎn)階層以下的群體，形成這個共識可能是推出房產(chǎn)稅非常重要的基礎(chǔ)。主要是著力于、把這部分稅收要讓它起到解決分配差距的問題，解決分配問題是不是房地產(chǎn)稅也應(yīng)該承擔(dān)著一個功能？

賈康：它還有一個優(yōu)化收入分配和財產(chǎn)配置的功能，顯然要從高端調(diào)節(jié)，不是征收對象上不分區(qū)別一起都來。在實際生活中間這些年中國的收入差距在擴大，特別是財產(chǎn)配置，如果按照財富的經(jīng)濟系數(shù)來說，存量財富，這里面最主要是房產(chǎn)。從多角度觀察，中國住房空置率高也就代表財產(chǎn)配置里面有這種不當(dāng)?shù)呐で?，有低效的問題，本來中國城鎮(zhèn)化推進過程中間，土地應(yīng)該更集約利用，但出現(xiàn)了大量的建成的房子空置著這樣一種不利于社會公共利益最大化的這種扭曲，這都是我們需要通過制度建設(shè)來加以遏制的不良形象，這里面的經(jīng)濟社會顯然是非常重要的手段，房地產(chǎn)稅就是經(jīng)濟手段里面必要的選項。

你多持有房子就會承擔(dān)稅收，經(jīng)濟利益會使人們的動機調(diào)整到算算賬，算算賬的結(jié)果就是可以不拿到自己手里的房子就不用買下來了，這就是減少空置率，這都是在財產(chǎn)配置方面有優(yōu)化的作用。哪怕自己很富裕，可以買很多套房，但是那個時候意識到持有房子的成本使他不買那么多房子。他把錢放哪呢？很有可能就做更有意義的投資上了，而不是把房子買來空置，等著以后升值再賺錢，這都是正面的效應(yīng)，都是有利于優(yōu)化收入分配和財產(chǎn)配置的。

我們進入到零利率、負(fù)利率只是一個時間問題

管清友：未來房地產(chǎn)稅在不同地區(qū)之間應(yīng)該是差異非常大，但總的來說，房地產(chǎn)稅未來會起到所謂收入分配的這種功能，不同的城市力度是不一樣的。房地產(chǎn)稅是為了解決中央和地方財政稅收關(guān)系，這是主要的功能。附帶的功能是調(diào)整分配的功能。

第二，房地產(chǎn)稅目前來看，從理論上來講就是所謂土地的不同的所有制，房屋不同的所有權(quán)，并不構(gòu)成房地產(chǎn)稅推出的主要障礙。

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