作者：重重
近日，接連有兩個朋友問起我，說區(qū)分不清楚出租、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)到底應(yīng)該如何繳納增值稅？想知道出租、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)應(yīng)歸屬于增值稅哪個稅目？稅率或征收率如何確定？小規(guī)模納稅人是否可以享受支持復(fù)工復(fù)業(yè)增值稅優(yōu)惠政策？下面我就將出租土地使用權(quán)和轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的增值稅政策進行一下系統(tǒng)梳理。
一、出租土地使用權(quán)
（一）稅目
現(xiàn)代服務(wù)——租賃服務(wù)(不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù))
財稅[2016]47號 ：納稅人以經(jīng)營租賃方式將土地出租給他人使用，按照不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)繳納增值稅。
（二）計稅方法
適用9%稅率或5%的征收率。
1.一般納稅人：
（1）出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)：
①可以選擇適用簡易計稅方法，征收率為5%。
②可以選擇適用一般計稅方法計稅，稅率為9%。
（2）出租其2016年5月1日后取得的不動產(chǎn)：適用一般計稅方法計稅，稅率為9%。
2.小規(guī)模納稅人
單位和個人出租不動產(chǎn)，征收率為5%。
（三）是否可以享受支持復(fù)工復(fù)業(yè)增值稅優(yōu)惠政策?
稅收政策：財政部 稅務(wù)總局公告2020年第13號：自2020年3月1日至5月31日，對湖北省增值稅小規(guī)模納稅人，適用3%征收率的應(yīng)稅銷售收入，免征增值稅。除湖北省外，其他省、自治區(qū)、直轄市的增值稅小規(guī)模納稅人，適用3%征收率的應(yīng)稅銷售收入，減按1%征收率征收增值稅。
財政部 稅務(wù)總局公告2020年第24號：《財政部 稅務(wù)總局關(guān)于支持個體工商戶復(fù)工復(fù)業(yè)增值稅政策的公告》（財政部 稅務(wù)總局公告2020年第13號）規(guī)定的稅收優(yōu)惠政策實施期限延長到2020年12月31日。
小規(guī)模納稅人2020年3-12月份出租“土地使用權(quán)”，適用簡易計稅方法，征收率為5%，不可以享受減按1%征收率征收增值稅的稅收優(yōu)惠政策。
二、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)
（一）稅目
無形資產(chǎn)—自然資源使用權(quán)（土地使用權(quán)）
轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)應(yīng)當按照銷售無形資產(chǎn)-自然資源使用權(quán)（土地使用權(quán)）繳納增值稅。
（二）計稅方法
適用9%稅率、3%征收率、差額征稅5%征收率。
1.納稅人轉(zhuǎn)讓2016年4月30日前取得的土地使用權(quán)：
財稅[2016]47號 ：納稅人轉(zhuǎn)讓2016年4月30日前取得的土地使用權(quán)，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用減去取得該土地使用權(quán)的原價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算繳納增值稅。
（1）納稅人選擇差額計稅：對于2016年4月30日前取得的土地使用權(quán)，無論是一般納稅人還是小規(guī)模納稅人，也無論是房地產(chǎn)企業(yè)還是非房地產(chǎn)企業(yè)，均可選擇適用簡易計稅方法，并且可差額繳納增值稅，按照5%的征收率計算繳納；
（2）納稅人不選擇差額計稅：按取得的全部價款和價外費用全額征收增值稅。
①一般納稅人：稅率為9%稅率。
②小規(guī)模納稅人：征收率為3%征收率。
2. 非房地產(chǎn)開發(fā)納稅人轉(zhuǎn)讓2016年5月1日后取得本文鏈接
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